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Ámbito Financiero | Cómo comprar un inmueble pensando en el largo plazo

Por Francisco Villamayor

Lo que definirá si estás realizando una buena inversión son otros factores, estructurales, que no podrás ni mantener, ni mejorar, ni cambiar por más tiempo y dinero que inviertas. Estos aspectos son los que pondrán un techo a tu inversión o los que la potenciarán radicalmente. Vamos a nombras los que a mi entender son los más importantes.

En la era del flypping (comprar una propiedad para venderla rápidamente y obtener una ganancia) las personas miran equivocadamente los inmuebles. Si no vas a comprar para vender en seis meses, es muy probable que se trate de una propiedad que mantengas en tu poder al menos durante una década (como primera vivienda, como segunda o en alquiler) no tiene sentido mirar los detalles de terminación y decoración que van a ser completamente anecdóticos con el correr del tiempo.

Muy al contrario, lo que definirá si estás realizando una buena inversión son otros factores, estructurales, que no podrás ni mantener, ni mejorar, ni cambiar por más tiempo y dinero que inviertas. Estos aspectos son los que pondrán un techo a tu inversión o los que la potenciarán radicalmente. Vamos a nombras los que a mi entender son los más importantes:

Ubicación: es el primer factor en la definición del precio de un inmueble, de su demanda y de su facilidad para venderlo. La ubicación de un inmueble no es solo la calidad o precio de su barrio al día de hoy, sino también a futuro. La habilidad para saber si una zona está en alza, si otros están invirtiendo en ella y si tendrá un progreso es fundamental en este sentido. A fin de cuentas lo que es el barrio y lo que suceda en él definirá el valor de tu casa en un porcentaje increíblemente alto de ella, sin importar de lo que hagas en ella.

La calidad del edificio: Si tiene muchas unidades o casa única, es lo mismo, la calidad constructiva, el concepto arquitectónico al que responda el proyecto edilicio y los elementos estructurales serán casi imposibles de cambiar. De nada sirve reformar un piso si su edificio esta mal mantenido o tiene malas terminaciones, el techo de precio estará puesto por éste último. En cambio invertir en una unidad que forma parte de un buen entorno y en un edificio de buena calidad será un gran negocio en el largo plazo, el upside (apreciación del valor en Real Estate) no tendrá techo y tanto si el barrio se cotiza como si tu diseño interior es de alta calidad, podrás crecer mucho en valor de tu capital.

Una buena distribución y funcionalidad: Una buena vivienda está pensada por un arquitecto, no por un desarrollador. Un desarrollador puede hacer una buena propiedad siempre y cuando delegue en un arquitecto o un buen estudio su proyecto. Siempre y cuando haya una persona queriendo proyectarse en esta construcción, pensando en que ese proyecto podrá consagrarlo, que podrá presentarlo en su catálogo con orgullo. La presencia de este elemento se ve rápidamente en la distribución del inmueble. Si el mismo está lleno de pasillos innecesarios, a los ambientes les falta intimidad, las medidas son desproporcionadas con ambientes extremadamente amplios y otros demasiado pequeños, la vivienda no tendrá solución excepto que sea demolida y vuelta a construir (cosa imposible en un edificio multifamiliar).

La luz natural: orientación correcta (al sol en países fríos y más resguardada en países cálidos), altura del piso en un edificio, entorno que lo rodea (edificios más altos), disposición de la unidad (frente o contrafrente del edificio) son factores que uno tampoco podrá cambiar. Y la luz, me animo a decir que después de la ubicación es uno de los factores fundamentales en la definición de una bueno o una mala propiedad inmueble.

Lo que se puede cambiar: la estética de los baños y la cocina. La electricidad y las cañerías. Los pisos. Los sistemas de calefacción o refrigeración. Básicamente todo lo que miramos y lo que nos hace decidir si queremos comprar un inmueble es en realidad modificable. Lleva su inversión, pero si la vivienda que estamos adquiriendo la usaremos 10 o 15 años, o más, y si la alquilaremos bien durante ese tiempo, tendrá sentido y se recuperará fácilmente esa inversión. Al contrario, una propiedad que nos entra por los ojos, por sus detalles de terminación o elementos a la moda pero cuyas paredes son débiles, su distribución es incorrecta, sufre de falta de luz y sobre todo de un mal entorno, no habrá forma de salir ganando de esa ecuación. Toda la inversión que realicemos será en vano, la calidad de la vivienda durante su uso no será la esperada y se perderá dinero al momento de la venta.

(*) CEO Fundador de Bresson REalty y actual CEO en Bresson Barcelona.

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